سرقفلی یکی از حقوق مالی مهم در املاک تجاری است که مستاجر با پرداخت مبلغی به مالک، حق بهره‌برداری از ملک تجاری را به دست می‌آورد. این حق، تنها برای املاک تجاری تعریف شده و هدف آن حمایت از منافع مستاجر در برابر تغییر شرایط مالکیت یا پایان مدت اجاره است.
براساس ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، سرقفلی حقی است که مالک می‌تواند در ابتدای قرارداد از مستاجر دریافت کند یا به او واگذار نماید. این حق در چارچوب قراردادهای تجاری تعریف شده و برخلاف حق کسب و پیشه، ایجاد آن مستلزم توافق طرفین است.
سرقفلی در قانون چگونه تعریف می‌شود؟
سرقفلی به حقی اشاره دارد که در هنگام انعقاد قرارداد اجاره برای مستاجر ایجاد می‌شود. طبق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، در صورتی که مالک مبلغی به‌عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کرده باشد، موظف است هنگام تخلیه ملک، معادل ارزش روز سرقفلی را به مستاجر بازپرداخت کند.
تا پیش از سال ۱۳۷۶، حق کسب و پیشه و سرقفلی در یک دسته‌بندی قرار داشتند و مالک موظف بود در پایان قرارداد اجاره، مبلغی را به‌عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت کند. اما پس از اصلاح قوانین، تفاوت‌های مهمی بین این دو حق ایجاد شد.
انواع سرقفلی در قانون
1- سرقفلی واقعی
این نوع سرقفلی با موقعیت و امکانات ملک تجاری مرتبط است و به کسب‌وکار مستاجر وابستگی ندارد. به‌عنوان مثال، اگر مالک یک پاساژ یا مغازه تازه‌ساخت، سرقفلی آن را به مستاجر واگذار کند، این حق در چارچوب مواد ۴۷۴ و ۴۷۵ قانون مدنی تنظیم می‌شود.
براساس این مواد، مستاجر می‌تواند منافع ملک را به دیگری انتقال دهد، مگر اینکه در قرارداد خلاف آن تصریح شده باشد. همچنین، اگر مالک مبلغی به‌عنوان سرقفلی دریافت کرده باشد، در زمان تخلیه باید معادل ارزش روز آن را به مستاجر بازگرداند.
2- سرقفلی مجازی
این نوع سرقفلی با شهرت کسب‌وکار و موفقیت مستاجر در ملک تجاری مرتبط است. حق کسب و پیشه که در متون حقوقی به‌عنوان “سرقفلی مجازی” شناخته می‌شود، براساس ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ ایجاد می‌شود. این حق به دلیل سرمایه‌گذاری مستاجر در ارتقای کسب‌وکار ایجاد شده و صرفاً به کسب‌وکار مرتبط است، نه به خود ملک.
تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی
طبق قوانین ایران، تفاوت‌های مهمی بین حق کسب و پیشه و سرقفلی وجود دارد:
1- زمان ایجاد:
– سرقفلی در زمان عقد قرارداد اجاره و با توافق طرفین ایجاد می‌شود (ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶)
– حق کسب و پیشه در طول مدت فعالیت تجاری مستاجر و به‌مرور زمان به وجود می‌آید (ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶)
2- موضوع تعلق:
– سرقفلی به ملک تجاری تعلق دارد و مستاجر می‌تواند آن را به دیگری واگذار کند.
– حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق دارد و تنها در صورتی قابل انتقال است که مالک با آن موافقت کند.
3- شیوه انتقال:
– انتقال سرقفلی با سند عادی نیز ممکن است.
– انتقال حق کسب و پیشه نیازمند تأیید مراجع قضایی است و باید با سند رسمی انجام شود.
ملاک‌های تعیین مبلغ سرقفلی
براساس ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، مبلغ سرقفلی با توجه به موارد زیر تعیین می‌شود:
1- مدت اجاره و میزان اعتبار کسب‌وکار مستاجر.
2- موقعیت جغرافیایی ملک و ارزش منطقه‌ای آن.
3- شرایط مندرج در قرارداد اجاره، از جمله مزایایی که مالک به مستاجر اعطا کرده است.
شرایط فسخ قرارداد سرقفلی توسط مالک
طبق قوانین، مالک تنها در موارد زیر می‌تواند قرارداد سرقفلی را فسخ کند:
1- نوسازی یا بازسازی ملک:
چنانچه مالک قصد بازسازی ملک را داشته باشد، می‌تواند قرارداد را فسخ کند، به شرط آنکه مبلغی به‌عنوان حق کسب و پیشه یا سرقفلی به مستاجر پرداخت کند (ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶).
2- نیاز شخصی به ملک:
اگر مالک یا خویشاوندان درجه یک او برای کسب‌وکار یا سکونت شخصی نیاز به ملک داشته باشند، می‌توانند قرارداد را فسخ کنند (ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶)
آرای وحدت رویه در خصوص سرقفلی و حق کسب و پیشه
– رأی وحدت رویه شماره ۶۲۴ مورخ ۲۹/۷/۱۳۷۶
براساس این رأی، حق کسب و پیشه یا تجارت برای مستاجر تنها در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ وجود دارد. در مواردی که اجاره تحت قانون سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد، حق کسب و پیشه وجود نداشته و تنها سرقفلی قابل مطالبه است.
– رأی وحدت رویه شماره ۶۶۱ مورخ ۲۲/۸/۱۳۸۰
دیوان عالی کشور در این رأی تأکید کرده است که اگر قرارداد اجاره در زمان شمول قانون سال ۱۳۵۶ تنظیم شده باشد، حتی در صورت فسخ قرارداد، مستاجر مستحق دریافت حق کسب و پیشه است. اما در قراردادهای تنظیم‌شده پس از تصویب قانون سال ۱۳۷۶، صرفاً سرقفلی ملاک عمل خواهد بود.
– رأی وحدت رویه شماره ۷۹۴ مورخ ۲۱/۱/۱۳۹۹
این رأی درباره موضوع انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک صادر شده است. براساس این رأی، اگر در قرارداد اجاره صراحتاً شرط شده باشد که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد، انتقال سرقفلی توسط مستاجر بدون موافقت مالک، منجر به فسخ قرارداد اجاره خواهد شد.
ویژگی‌های حقوقی سرقفلی
- سرقفلی یک حق مالی است و قابل توقیف یا انتقال است.
- این حق در دسته اموال غیرمنقول قرار می‌گیرد، اما قابلیت نقل و انتقال دارد (ماده ۷۷۱ قانون مدنی)
- مبلغ سرقفلی مشمول مالیات است و باید در قرارداد ذکر شود.
- برای انتقال سرقفلی، نیازی به تنظیم سند رسمی نیست و توافق طرفین کافی است، مگر در مواردی که قانون تصریح کرده باشد.
1 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
[…] تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی […]