منظور از تخلفات موضوع ماده 100 قانون شهرداری و علل نقض آرای ماده 100 ، تخلفاتی است که به هر دلیل از سوی سازنده یا سازندگان بناهای شهری در محدوده یا حریم شهری رخ میدهد ؛ این تخلفات از منظر گونه شناسی ساختمانی متعدد بوده و عبارت اند از :
1- رعایت نکردن اصول شهرسازی ، فنی یا بهداشتی
۲- اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی در حوزه استفاده از اراضی مسکونی ، تجاری صنعتی و اداری
3- احداث بنای بدون پروانه
۴- احداث نکردن پارکینگ یا استفاده پذیر نبودن آن
۵- تجاوز به معابر شهر
۶- تغییر کاربری غیر مجاز ؛ رعایت نکردن مقررات ساختمانی از جمله آیین نامه ۲۸۰۰ ( استحکام بنا )
8- رعایت نکردن مقررات طرح تفصیلی
علل وقوع تخلفات ساختمانی
امروزه به دلیل مسائلی نظیر اصل پذیرش تخلفات ساختمانی و زمینه تبدیل آن به جریمه در تبصره های ماده 100 قانون شهر داری، نگاه توجیه آمیز شهرداران به تخلفات ساختمانی به انگیزه كسب درآمد جهت اداره، شهر، عدم ارزیابی عملکرد مدیران شهری در موارد قصور در انجام وظایف نظارتی در روند ساخت و سازها از سوی مراجع، نظارتی عدم اعمال مجازات بازدارنده در برخورد با مأمورین متخلف ناظر بر ساخت و سازها (تبصره ۷ ماده 100) عدم اجرای آرای تخریب در گذر زمان و بازدارنده نبودن آرای تخریب کمیسیونها ، فقدان ضمانت سالانه اجرای کیفری در خصوص تخلفات ساختمانی و ….. شاهد افزایش وقوع تخلفات ساختمانی و بالطبع ورود بیش از ۱۴ هزار فقره پرونده با موضوع خواسته اعتراض به آرای کمیسیونهای ماده 100 قانون شهرداری از سوی شهروندان در دیوان عدالت اداری هستیم. پدیده ساخت و ساز غیر مجاز محدود به محله، شهر، روستا، استان یا بخش خاصی نیست و به اشکال مختلف در سراسر کشور پراکنده شده است و موجبات بی انضباطی در ساخت و سازها تضییع حقوق اتلاف منابع تبعیض ناروا بین شهروندان نارضایتی عمومی متأسفانه شهروندان عدم استحکام بناهای احداثی و … گردیده است.
علل ناقض آراء کمیسیون ماده 100
عمده دلایل نقض آراء کمیسیون ماده صد صد در دیوان چه می باشد ؟
در مواردی مثل نقص تحقیقات مقدماتی،
عدم ارائه دلایل و مهم بودن،
رای اختلاف در سال وقوع تخلف اختلاف در رعایت اصول سه گانه اختلاف در استحکام بنا،
عدم رعایت آیین نامه 2800
تبعیض ناروا بین شهروندان در شرایط مشابه عدم رعایت ضرورت تخریب و یا آماده رأی کمیسیون نقض و برای رسیدگی مجدد به همان کمیسیون آماده میگردد.
امکان اصلاح رای کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری
آیا امکان اصلاح رأی در صورت تغییر قانون شهرسازی و یا اشتباه شکلی صورت گرفته از سوی کمیسیون بدوی و با تجدید نظر ماده 100 قانون شهرداری وجود دارد یا خیر ؟
در فرض اول از موجبات اصلاح نیست چون قانون وجود داشته است ؛ در فرض دوم برابر نظریه مشورتی شماره ۷/۱۰۲۰۱ مورخ ۸۱/۱۱/۸ قوه قضائیه اگر منظور از اصلاح صرفاً بر طرف نمودن اشکالات نگارشی و سهوالقلم است که تغییری در نتیجه مورد نظر اعضای کمیسیون ایجاد نمیکند بلا مانع است ؛ در غیر این صورت و نقض قواعد آمره ، شکلی مرجع عالیتر صالح می بایست رأی اشتباه کمیسیون را نقض نماید .
عدم امکان صدور رأی مشروط جهت تأیید استحکام بنا
آیا کمیسیون ماده 100 میتواند جهت تأیید استحکام بنا رأی مشروط صادر نماید ؟
بر اساس تبصره ۶ ماده 100 قانون شهرداری رسیدگی به تخلفات عدم استحکام بنا و عدم رعایت اصول سه گانه ساخت و ساز در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ است و رأی کمیسیون میبایست منجز و قطعی باشد ؛ لذا در صورت عدم استحکام بنا میبایست حکم به تخریب صادر نماید.
محدوده صلاحیت رسیدگی دیوان نسبت به آراء کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری
مطابق بند ۲ ماده ۱۳ قانون سابق دیوان عدالت اداری مصوب ۱۳۸۵/۰۹/۲۵ صلاحیت شعب دیوان عدالت اداری در رسیدگی به اعتراضات از آراء مراجع شبه قضایی منحصراً از حيث نقض قوانین و مقررات با مخالفت با آنها است . از ماده مذکور این نکته برداشت میشد که رسیدگی دیوان عدالت اداری به شکایات از آرای مراجع شبه قضایی تنها باید از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها از لحاظ شکلی باشد بنابراین دیوان عدالت اداری همان شأنی را در این خصوص دارد که دیوان عالی کشور در مقام رسیدگی به درخواست فرجام نسبت به آراء قابل فرجام محاکم دارد . در نتیجه هر دو مرجع پس از نقض رأی مورد شکایت از رسیدگی ماهوی و صدور حکم جایگزین که خارج از شأن آنهاست ممنوع میباشند . این بدان معنا بود که دیوان صرفاً صلاحیت شکلی نسبت به رسیدگی به آراء مراجع شبه قضایی دارد ، یعنی صرفاً از لحاظ تطبیق رأی صادره با قوانین و مقررات.
ماده 100 قانون شهرداری
(الحاقی 1345/11/27)- مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند.
شهرداری میتواند از عملیات ساختمانی ساختان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مامورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد جلوگیری نماید.
تبصره 1 (اصلاحی 1352/05/17)- در موارد مذکور فوق که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تاسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث یا شروع باحداث شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیونهایی مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور و یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن مطرح میشود کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام مینماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد پس از انقضاء مدت مذکور‌کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رای برای ادای توضیح شرکت میکند ظرف مدت یکماه تصمیم مقتضی بر‌حسب مورد اتخاذ کند در مواردی که شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری میکند مکلف است حداکثر ظرف یک‌هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید در غیر این صورت کمیسیون بتقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد.
در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین مینماید.
شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هر گاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید شهرداری راساً اقدام کرده و هزینه آن را طبق مقررات آیین‌نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد نمود.
تبصره 2 (اصلاحی 1358/06/27)- در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون میتواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با [به] توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان های اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) رای باخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت بوصول جریمه اقدام نماید. (جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی بیشتر باشد) در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خود داری نمود شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب را بنماید. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رای تخریب اقدام خواهد نمود.
تبصره 3 (اصلاحی 1358/06/27)- در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری کمیسیون میتواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابانهای اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) رای باخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت بوصول جریمه اقدام نماید (جریمه نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی ایجاد شده بیشتر باشد) در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خود داری نمود شهرداری مکلف است مجدداً پرو نده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب را بنماید.
کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رای تخریب اقدام خواهد نمود.
تبصره 4 (اصلاحی 1358/06/27)- در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون میتواند با صدور رای بر اخذ جریمه بازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان، در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد، هرکدام که مبلغ آن بیشتر است از ذینفع، بلا مانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را بشهرداری اعلام نماید. اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز براساس مفاد تبصره های 2 و 3 عمل خواهد شد.
تبصره 5 (اصلاحی 1358/06/27)- در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن کمیسیون میتواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رای باخذ جریمه ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد صادر نماید (مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش 25 متر مربع میباشد) شهرداری مکلف باخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان میباشد.
تبصره 6 (اصلاحی 1358/06/27)- در مورد تجاوز به معابر شهر، مالکین موظف هستند در هنگام نوسازی براساس پروانه ساختمان و طرحهای مصوب رعایت برهای اصلاحی را بنمایند. در صورتی که بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزی در اینمورد انجام گیرد شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده امر را به کمیسیون ارسال نماید. در سایر موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیونهای ماده صد است.
تبصره 7 (اصلاحی 1358/06/27)- مهندسان ناظر ساختمانی مکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آنها احداث میگردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی نمایند. هرگاه مهندس ناظربر خلاف گواهی نماید و یا تخلف را به موقع بشهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی بطرح در کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده صد قانون شهرداری و صدور رای بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس نماید. شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به 6 ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتی که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رای تخریب به وسیله کمیسیون ماده صد گردد به حداکثر مجازات محکوم کند. مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یکی از جرائد کثیر الانتشار اعلام میگردد. شهرداری مکلف است تا صدور رای محکومیت بمحض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده کمیسیون ماده صد به مدت حداکثر 6 ماه از اخذ گواهی امضا مهندس ناظر مربوطه برای ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداری خود داری نماید. ماموران شهرداری نیز مکلفند در مورد ساختان‌ها نظارت نمایند و هر گاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگیری نکنند و یا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی میشود و در صورتی که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و ماموران شهرداری واجد جنبه جزایی هم باشد از این جهت نیز نیز قابل تعقیب خواهند بود.
در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمانی است و دستور شهرداری اجرا نشود میتواند با استفاده از ماموران اجراییات و در صورت لزوم ماموران انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام نماید.
تبصره 8 (اصلاحی 1358/06/27)- دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختان‌ها گواهی پایان ساختمان در مورد ساختان‌های نا تمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند.
در مورد ساختان‌هائی که قبل از تصویب قانون 6 تبصره الحاقی به ماده صد قانون شهرداریها (1355/11/24) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد در صورتی که مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلا مانع میباشد.
در مورد ساختان‌هائی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتی که اضافه بناء جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلا مانع میباشد.
تبصره 9 (الحاقی 1358/06/27)- ساختان‌هائی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره 1 ماده صد قانون شهرداری معاف میباشند.
تبصره 10 (الحاقی 1358/06/27)- در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده صد قانون شهرداری هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رای ظرف مدت ده روز نسبت به آن رای اعتراض نماید، مرجع رسیدگی باین اعتراض کمیسیون دیگر ماده صد خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی میباشند که در صدور رای قبلی شرکت داشته اند. رای این کمیسیون قطعی است.
تبصره 11 (الحاقی 1358/06/27)- آیین‌نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست. و این ارزش معاملاتی سالی یکبار قابل تجدید نظر خواهد بود.
