حق کسب و پیشه چیست؟

مفهوم و شرایط مطالبه آن:

یکی از مسائل مهم در روابط حقوقی بین موجر و مستاجر، بحث پرداخت حق کسب و پیشه است. این حق زمانی برای مستاجر ایجاد می‌شود که او یک ملک تجاری را در طول زمان با تلاش‌های خود به شهرت رسانده و با ایجاد کسب‌وکار موفق، اعتبار و مشتریانی برای آن ملک جذب کرده باشد. در چنین شرایطی، مستاجر می‌تواند بابت تلاش‌ها و سرمایه‌گذاری‌های خود، حق کسب و پیشه از مالک ملک مطالبه کند. این موضوع جزو دعاوی ملکی است و مستاجر با کمک وکیل ملکی می‌تواند حقوق قانونی خود را به طور کامل استیفا نماید.

حق کسب و پیشه چیست؟

حق کسب و پیشه به معنای شهرت تجاری و توانایی جذب مشتری توسط مستاجر در طول مدت اجاره ملک تجاری است. به عبارت دیگر، اگر مستاجر با فعالیت‌های تجاری خود در مکانی خاص باعث افزایش ارزش آن مکان شده باشد، می‌تواند مطالبه حق کسب و پیشه کند. برای مثال، اگر مستاجر یک مغازه خالی را اجاره کرده و در مدت زمان کوتاهی با تبدیل آن به یک فروشگاه معروف یا رستوران برند، موجب افزایش چشمگیر ارزش آن ملک شود، در این صورت می‌تواند از مالک درخواست حق کسب و پیشه نماید.

چگونگی مطالبه حق کسب و پیشه

قانون روابط موجر و مستاجر 1356:

قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، در ماده 19، حق کسب و پیشه را برای مستاجران به رسمیت شناخته است. بر اساس این قانون، مستاجر در صورتی که با تلاش و فعالیت‌های تجاری خود، موجب افزایش ارزش ملک تجاری شود، می‌تواند در هنگام تخلیه ملک، مبلغی را تحت عنوان “حق کسب و پیشه” از مالک مطالبه کند. به عبارت دیگر، این حق به واسطه تلاش مستاجر برای جذب مشتری و شهرت تجاری ایجاد می‌شود و به طور خودکار به محض اجاره ملک تجاری به مستاجر تعلق نمی‌گیرد.

در ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 آمده است:

مستاجر می‌تواند در صورت تخلیه محل کسب، حق کسب و پیشه خود را از موجر مطالبه نماید.

آرای وحدت رویه:

در رای وحدت رویه شماره 618 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، آمده است که:

مستاجر از حقوق خود در زمینه کسب و پیشه می‌تواند بر اساس قانون 1356، در هنگام تخلیه ملک تجاری از موجر مطالبه نماید، حتی اگر این حق در قرارداد اجاره به صورت خاص ذکر نشده باشد.

حق کسب و پیشه در قوانین مختلف

لازم به ذکر است که در قانون روابط موجر و مستاجر 1376، دیگر به موضوع حق کسب و پیشه اشاره نشده است و تنها حق سرقفلی مورد توجه قرار گرفته است. در واقع، در این قانون، حق کسب و پیشه حذف شده و جایگزین آن حق سرقفلی آمده است. بنابراین، از زمان تصویب این قانون، تنها مستاجرانی که طبق قانون 1356 اجاره کرده‌اند، می‌توانند مطالبه حق کسب و پیشه کنند.

آیا می‌توان حق کسب و پیشه را در قرارداد ساقط کرد؟

در پاسخ به این سوال باید گفت که در صورتی که موضوع قرارداد اجاره مربوط به ملکی باشد که تحت شمول قانون 1356 قرار دارد، این حق قابل اسقاط نیست. حق کسب و پیشه پس از تخلیه ملک به مستاجر تعلق می‌گیرد و حتی اگر در قرارداد اجاره، مستاجر متعهد شود که در هنگام تخلیه، حق کسب و پیشه دریافت نکند، این شرط غیرقانونی است و قابل ترتیب اثر نمی‌باشد. در چنین مواردی، دادگاه پس از صدور حکم تخلیه، حکم به پرداخت حق کسب و پیشه نیز صادر خواهد کرد.

تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی

حق کسب و پیشه و سرقفلی دو مفهوم متفاوت هستند که گاهی اشتباهاً به جای یکدیگر استفاده می‌شوند. سرقفلی به مبلغی گفته می‌شود که در ابتدای عقد اجاره، توسط مالک از مستاجر دریافت می‌شود و تنها در روابط موجر و مستاجر وجود دارد. این مبلغ در صورت واگذاری ملک تجاری به مستاجر جدید یا در پایان مدت قرارداد، به نرخ روز قابل بازگشت به مستاجر است.

بر خلاف سرقفلی، حق کسب و پیشه مبلغ مشخصی ندارد و در آغاز قرارداد اجاره تعیین نمی‌شود. همچنین، حق کسب و پیشه قابل انتقال به دیگران نیست و تنها برای مستاجر فعلی قابل مطالبه است. علاوه بر این، سرقفلی به عنوان یک حق مالی، ممکن است توسط طلبکاران توقیف شود، در حالی که حق کسب و پیشه فاقد چنین ویژگی‌هایی است و تنها با نظر کارشناس رسمی و حکم دادگاه محاسبه و تعیین می‌شود.

حمید عسکری